人民币升值和开征物业税是打压房价的两种方式，而人民币的实际购买力是由人民币的发行机制和汇率政策两者决定的

周洛华，上海大学地产学院副院长，一个特立独行的海归金融学博士。他一直用金融学的眼光，且拒绝用经济学的供需框架来分析房地产。2004年，他提出加息将助涨房价，2008年他抛出油价决定房价、降息将打压房价等言论。

在他的眼里，房地产属于资产，其价格是由该资产所隐含的预期收益和风险所决定的，并不是由房地产的融资成本所决定的，也当然不是由供求关系决定的。在资本市场上，是预期风险和收益决定了融资成本，而不是融资成本决定了预期收益和风险。

他惯用的分析逻辑是，货币就如同一把尺子，用它来度量房价，如果尺子缩短了（贬值），那么房价就会相应上涨；如果尺子拉长了（升值），那么房价就会相应下跌。

他认为，中国人民银行的货币政策，尤其是人民币汇率政策是左右当前房价的关键因素。而鉴于2010年CPI的上涨前景，他对《第一财经日报》表示，担心2010年房价还会继续上涨。

《财商》：当前房价过高过快上涨，主要是什么因素造成的呢？

周洛华：现在房价上涨的关键原因是人民币存在购买力缩水的预期。这个预期导致大家提前买入房产来防止购买力缩水的风险。

目前，人民币升值的可能性不大，但通货膨胀的压力是越来越大。因为2009年信贷投放很多，今年又遇到了干旱，农作物可能会减产，CPI上涨可能性很大。有人说可以加息来对抗通胀，但我从2004年10月就一直认为在固定汇率机制下，加息不会抑制通货膨胀，只会提高房价。所以我担心如果通货膨胀真的到来，那么，2010年房价还会有一轮波澜壮阔的上涨。

从过去几年的市场表现来看，中央政府出台的任何看似打压或调控房地产市场的政策，除了规范房地产市场更加健康发展之外，并没有打压房价的效果，其最终结果是让各级政府及国有商业银行从房价上涨中获得更大的收益，比如说税收与息差收入。当然，这些政策当时也确实起到了减缓房价上涨速度的作用，但是没有改变房价上涨的趋势。

《财商》：那么，你认为目前房价有泡沫吗？

周洛华：我无法判断中国房地产是否有泡沫。中国房价相对于那些想买又买不起房子的老百姓的收入水平来说确实是有泡沫，而且泡沫相当大。

但如果中央政府继续容忍温和的通货膨胀，也就意味着人民币可能会贬值，人民币购买力会继续缩水。相对未来人民币实际购买力缩水的前景来说，当前房价可能没有被高估。

《财商》：房价泡沫会破吗？会被什么力量刺破？就如你曾说的美国高油价刺破了房价泡沫。

周洛华：这个无法预测。这种力量在美国是有的，美国房价出现拐点的时候，恰恰是高油价的时期，美国经济运行模式无法支撑过高的油价，导致经济出现调整，而美国房地产价格相应下跌。

在中国，能够打压房价的方式有两个，一是人民币升值，二是征收物业税。我猜想人民币升值的可能性不高。因为中国政府此前反复表态，人民币汇率改革要保持三性（稳定性、渐进性和主动性）。

从一般历史经验来说，一个国家贸易出现逆差的时候，往往也就是通货膨胀开始抬头的时候，二者往往是同步的。也就是说中国有可能进入一个通货膨胀抬头的时刻，这个时期的房价应该是上涨的。

物业税的征收对打压房价来说是好政策，对地方政府也会有好处，但对老百姓来说不见得是好政策。因为虽然征收物业税会导致房价下跌，但对购房者来说，又多了一笔长期的支出，有点儿类似于“首付降低了，而按揭增加了”的情况。

《财商》：即是说，你认为房价很大程度上受人民币购买力决定？

周洛华：房价之所以上涨，和地方政府无关，和开发商也没有关系，只和央行的货币政策相关，只要我们继续实行适度宽松的货币政策，房价就很可能会继续涨下去。这并不是说过剩的货币流动性推高了房价，流动性只是货币政策的一部分。

更重要的是人民币的发行机制和汇率政策，两者决定了人民币的实际购买力。此时此刻，国内房价下跌的可能性等于人民币升值的可能性。一个稳健而理智的政府现在似乎不应该有打压房价的动机，因为这样有可能会造成中国有史以来最大的银行体系坏账。

从过去5年我们银行业改革的经验来看，我国应对金融机构坏账的方法往往是注入国家外汇储备或提供央行再贷款，而后者可能会在将来造成更大范围的通货膨胀。这一货币发行制度的漏洞现在还没有补上，我国政府从来没有明确宣布过今后如果商业银行出现坏账，不再动用央行再贷款的办法让资产管理公司与银行置换不良资产。所以，人民币始终存在着央行动用“再贷款”这一工具为商业银行“埋单”坏账的制度风险。如果这些问题得不到有效的解决，买房子还是很理智的一个决定，而且是一个被迫作出的理智决定。

《财商》：你此前关于油价决定房价的说法是什么逻辑？

周洛华：简单地说，就是油价决定了经济模式，经济模式支撑了高房价。如美国，油价下跌，美国经济就会繁荣，而油价上涨就击溃了美国的地产繁荣，导致次级债危机的爆发。

如果我们未来建立了一个浮动汇率体系的话，而且我国油价和国际接轨，结果就可能会出现国内的房地产价格和国际油价反相关的情况，因为到那时，高涨的油价使得我们基于现有的经济运行效率的高房价基础将完全丧失。