“我有一个朋友，原本在海南政府机关里做事，一直做的很闷。后来下海搞了一块地，几天就发了，喝多了便给他的老领导打电话，说‘某处，你今年多大？50多岁了？50多岁还没有发财还有什么脸面？！’”潘石屹现在挂在嘴上的这个段子，成了警示今天海南房地产泡沫的经典。

这个发生在上个世纪90年代初的真实故事。

潘石屹是过来人，这个故事是彼时整个海南省浮躁人心的一面镜子。当时，轻率的人和轻率的钱，热热闹闹地玩了一场击鼓传花的游戏。很快泡沫破灭，“凯撒的归凯撒，上帝的还是归了上帝”。有如潘石屹这样真赚了一点钱走的，有成了最后接棒者欲哭无泪的，当然最终归给政府的，是一堆处理了很多年的烂尾楼。

实际上，上一轮海南房地产泡沫，从兴起到破灭，期间也不过两年时间，脆弱的泡沫经济最经不起时间考验。正所谓“其兴也勃焉，其忘也忽焉。”

似曾相识的泡沫

1992年，海南建省和特区效应得到全面释放。高峰时期，这座总人数不过160万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。

中国经济，尤其是房地产市场，一直具有很明显的“政策市”特征，只有政策利好够大，市场便可能反周期运行。1992年前后，就全国而言福利分房制度还没有取消，甚至谈不上有房地产市场；但当时海南省不仅有了房地产市场，而且这个市场看起来十分分散、充分竞争，十分市场化。“英雄莫问出处”，无论是国字头央企，还是像潘石屹这样初出茅庐的农村小子，都能在这个市场分到一杯羹。

就政策市这个特征而言，今天海南房地产的再热，与十几年前相似度非常高。“国际旅游岛”项目获批，同样令开发商和投资客看到了操作及炒作的空间。也仿佛一夜之间，原本游走在北京、上海等一线城市的炒房客都涌到海南去了，因为山西煤炭整合的浙江小煤矿主也只好到海南去炒楼了。

上一轮房地产泡沫之所以破灭的太快，就是因为其完全是一个没有根基的击鼓传花游戏。首先当时大部分参与者并不是真的有钱，他们炒作的资金都是从银行贷来的；其次他们也并非真的想干项目，而只是想通过倒买倒卖谋取差价。最终一个项目倒了十几手，价格翻了几番，却没碰上一个真正有钱或者真正想干项目的买主，最终只能给海南留下一大批烂尾楼。

1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米，地价由1991年的十几万元/亩飙升至600多万元/亩。

和海南一样，烂尾楼也是广西北海之痛。1992年，这座原本只有10万人的小城冒出了1000多家房地产公司，全国各地驻扎在北海的炒家达50余万人。经过轮番倒手，政府几万元/亩批出去的地能炒到100多万元/亩，当地政府一年批出去的土地就达80平方公里。以至于次年前来视察的朱镕基副总理忍不住提醒当地政府：“北海不同于我的上海要量力而行。”

热钱冲击的市场

现在的海南确实拥有很多得天独厚的素质，一如国际旅游岛政策，又如经济特区的定位和权限，怡人气候和自然风光当然是“吹暖”楼市的东风，这些利好无疑都是将人和钱吸引到海南的诱因，但这些诱因的客观存在，又令海南的热看似难以避免。

潘石屹援引上个世纪80年代初著名的海南“汽车事件”，当时海南被允许进口工农业生产资料和市场短期的消费品，包括国家严格控制进出口的商品。于是海南省政府便打算通过倒卖一批进口汽车到内地赚点钱搞基础设施，原计划是1.3万辆，但事态很快便发展成为“汽车热”，整个海南岛行政区直属的94个单位，有88个卷入了汽车生意，全区出现了872家大小公司，各行各业都学着买卖汽车。

“这个市场太小了，不用太多钱进来就能把市场炒的很热。”潘石屹表示，的确海南岛只有3.39万平方公里，其中可供房地产开发的地区少而又少，大部分都集中在海口、三亚、博鳌等地。

那么，这个这次看似难以避免的“发热”能否就让他自由发展？现在看来，只要是上一次泡沫的过来人，无论是海南省政府还是开发商，都觉得必须将其遏制在最初时。因为资金来自民间，只能在短时间内避免银行的风险，但对于整个市场而言，投资比例过高最终还是一个击鼓传花的游戏，终有最后一声落槌。